פסק-דין בתיק ת"א 6903-09

תמצית התביעה:

1.      לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד ממושכר, חנות המצוייה בנכס שבבעלות התובעים, מחמת הפרת חוזה שכירות בביצוע שינויים בו ללא קבלת רשות בכתב מהבעלים. התובעים אף טוענים כי מעמדו של הנתבע במושכר אינו של דייר מוגן. הנתבע ,דוחה את טענותיהם וטוען כי הוא דייר מוגן במושכר ואף קיבל מהבעלים הקודמים, אישור מפורש לבצע שינויים במושכר ולא התנגדות מצד הבעלים לכך, במשך עשרות שנים.  

טענות הצדדים:

2.      התובעים טוענים כי הם בעלי זכויות בעלים בשיעור של % 53.33 בחנות הידועה כחלקות 188-187 בגוש 30062 ברחוב החרש פינת בהר"ן 14 בירושלים (להלן - "החנות" או  "המושכר"). הנתבע, שכר חלק אחד של החנות המצוי בחלקה 187 לפי הסכם מיום 10.4.78 ואת החלק האחר, המצוי בחלקה 188 הוא שכר לפי הסכם מיום 30.10.80 (ההסכמים  צורפו כנספחים ג-ד לכתב התביעה, להלן-"ההסכמים"). הנתבע, בניגוד להוראות ההסכמים, ביצע שינויים בחנות ללא כל הרשאה בכתב, בשבירת קיר שהפריד בין שתי החלקות 187 ו-188 . בכך הוא חיבר את שני חלקי החנות וכן בנה תוספת, בהתקנת גלריה בחנות בשנת 1980. לשיטתם, הנתבע אינו דייר מוגן בחנות בהיעדר הסכם שכירות בדמי מפתח בינו ובין הבעלים והיעדר ראייה בדבר תשלום דמי מפתח.

3.      לטענת התובעים, מר אברהם קופמן ז"ל, שהיה מיורשי הבעלים על המושכר זיסקינד קופמן ז"ל, טיפל במושכר בעבר והחזיק ב- 40% בלבד מזכויות הבעלים בו. יתרת הזכויות במושכר, נירשמה ע"ש היורשים האחרים, כל אחד בשיעור של 15% החל מיום 9.6.77 ( נסח רישום צורף כנספח ג' לתצהירם של התובעים) וכולם, הלכו לבית עולמם למעט אחיו של אברהם קופמן, אלתר משה קופמן יבדל"א. בהיעדר הסכמה של יתר הבעלים לחתימתו של אברהם קופמן על ההסכמים, לא קנה לו הנתבע זכויות של דייר מוגן. יורשיהם של הבעלים זיסקינד קופמן, הם חליפיו של המשכיר שנפטר ולא נתנו יפוי כוח לאברהם קופמן לחתום על ההסכמים ואף לא קבלו ממנו הודעה על חילופי דיירים במושכר, בכניסתו של הנתבע אליו. במועד פטירתו של אברהם קופמן  בשנת 2004 , נודע להם על הפסקת השכירות של הדיירים הקודמים במושכר, מר גרוס ומר אביטן ועל ההסכמים, עליהם חתום אברהם קופמן. לפיכך, אין לנתבע זכויות במושכר מכוח ההסכמים ואף לא הוכח כי שילם דמי מפתח. לחילופין ניטען, כי אם ייקבע שהנתבע הוא דייר מוגן, יש בפעולותיו בביצוע שינויים במושכר משום הפרה של ההסכמים , המעמידה עילת פינוי כנגדו.   

4. הנתבע טען כי הסכמי השכירות לגבי חלקות 188-187 היקנו לו זכויות של דייר מוגן וכי הוא שילם דמי מפתח בגין המושכר במועד החתימה על ההסכמים. הסכמתו, לרכישת זכויות  במושכר המצוי בחלקה 188, ניתנה בכפוף לכך ועל פי הסכמתו של אברהם קופמן, איתו נחתם ההסכם ביום 30.10.80 , לפיה הוא יסיר את קיר המחיצה בין שתי החלקות ויבנה גלריה, על מנת שיהיה בידיו להפעיל נגריה בחנות, שתכלול את שתי החנויות המצויות בחלקה 187 ו-188. אברהם קופמן, לא חזר בו מהסכמתו זו עד מועד פטירתו במשך 23 שנים וגם לאחר פטירתו, לא הועלו טענות כנגדו בגין השינויים במושכר. הטענה הועלתה לראשונה כנגדו בפניותיו של ב"כ התובעים אליו החל מסוף שנת 2004 ואילך , מועד בו נודע לו לראשונה על קיומם של בעלים נוספים על המושכר (נספחים ה'3 לתצהירו של הנתבע). לדידו, לא היתה כל מחלוקת כי מעמדו במושכר הוא של דייר מוגן ודמי השכירות שולמו לאברהם קופמן , לפי שיעורם על פי הוראות חוק הגנת הדייר לפי דרישותיו של הלה ממנו וללא כל טענה מצידו או מצד מאן דהוא, כנגד גובה התשלומים. לאחר פטירתו של אברהם קופמן, הוא העביר את דמי השכירות לאלמנתו ומאוחר יותר לחשבון נאמנות של עו"ד אונגר, בהתאם לפניותיו אליו ואל באת כוחו.

5. גם אם קיימת עילת תביעה, דבר המוכחש, חלה עליה התיישנות עם חלוף הרבה מעבר ל- 7 שנים ממועד ביצוע השינויים במושכר. התובעים, לא ביקרו במושכר ולא שוחחו עימו במשך עשרות שנים ולא טרחו להודיע לו על היותם בעלים במושכר, אלא לאחר פטירתו של אברהם קופמן. כיום, הם עושים כל שלאל ידם להביא לסילוקו מהמושכר למרות מעמדו כדייר מוגן לפי ההסכמים. 

דיון ומסקנות:

6. אין חולק כי נכרתו שני הסכמי שכירות בין הנתבע לאברהם קופמן. מכוחם, החלה החזקתו של הנתבע במושכר, על שני חלקיו, בחלקה 187 ו-188. כניסתו למושכר בחלקה 187 , היתה בחודש אפריל 1978 וכניסתו למושכר בחלקה 188 היתה בסוף חודש אוקטובר 1980. אברהם קופמן שהציג עצמו כמשכיר על פי ההסכמים, הלך לבית עולמו בחודש אוגוסט 2003 .

7. בחנתי על כן, אם אברהם קופמן, שהוכח כי היה בעל 40% מזכויות הבעלים על המושכר במועד החתימה על ההסכמים ( נסח הרישום צורף נספח ג' לתצהיר התובעים) , הוא בגדר "בעל הבית" לפי הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן-"החוק") . סעיף 1 לחוק מגדיר "בעל בית" - "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". עיון בהסכמים  מלמד כי אברהם קופמן הציג עצמו כמשכיר בפני הנתבע, מבלי שרשם בהם כי קיימים בעלים נוספים על המושכר. לפי עדותם של התובעים, אברהם קופמן טיפל במושכר במשך שנים, בגביית דמי השכירות מהשוכרים בשם הבעלים. התובע 1 העיד ואמר: "נתנו לאברהם קופמן רשות לדבר בשם היורשים לתת פרנסה לסבתא" (עמ' 8 שורות 2-4 ו-21).  התובע 2 ,העיד על הסמכת אברהם קופמן לטפל בכספים בגין המושכר (עמ' 15 שורה 3) ועל כך שאמו היתה אסירת תודה לו שטיפל במושכר. האם, לא מחתה בהודעה כלשהי כנגד הטיפול של אברהם קופמן במושכר, הואיל ושמחה על כך שהוא דואג לסבא ולסבתא (עמ' 15 שורות 1-3 ו- 13 ). מעדותו למדתי על היכרותו את אברהם קופמן בלבד כמשכיר ועריכת ההסכמים עימו בלבד (עמ' 23 שורות 13-15 ו-29-30).

8. התובעים טוענים כי אין ללמוד מחתימתו של אברהם קופמן על הסכם שכירות עם שוכר אחר דויד אוזנה (במושכר סמוך) בשם  "יורשי זיסקינד קופמן", על הסמכתו לחתום על הסכמים עם הנתבע. לדידם, אברהם קופמן הוסמך אכן לטפל בנכסי היורשים בטרם פטירתה של אלמנתו של זסקינד קופמן, אך לא לתקופה שלאחר פטירתה, החל מ-9.6.77. 

9. התובעים, לא הציגו יפוי כוח שניתן לאברהם קופמן ע"י יורשי המנוח זיסקינד לפעול בשמם בטרם פטירתה של האלמנה, למרות רישומם של יורשים נוספים החל משנת 1971 לאחר פטירתו של זיסקינד קופמן ובטרם נחתם ההסכם עם מר אוזנה. בהיעדר הצגה של יפוי כוח לאברהם קופמן באותה תקופה, יש כדי ללמד על האמון שניתן בו מצד היורשים, ללא הקפדה על מתן יפוי כוח באופן המתיישב עם העדויות שהובאן לעיל, על האמון שניתן בו.  התובעים, אינם טוענים כנגד מחדלו של מר אוזנה שחתם על ההסכם מבלי שדרש הצגת יפוי כוח ע"י אברהם קופמן מכלל הבעלים, עובר לחתימה עליו. ההסכם , נחתם עימו בהסתמך על רישום של אברהם קופמן בכתב יד כי חתימתו "בשם יורשי קופמן זיסקינד" (נ/1 , נספח ב' לתצהירו של מר אוזנה) , ללא עוררין מצד יתאר היורשים ומבלי שהוכח כי ניתן לו יפוי כוח לכך. מר אוזנה, שאינו בעל עניין בתביעה, העיד כי הוא הכיר 'את מי שלקח ממנו את הכסף במועד רכישת הזכויות מהדייר היוצא, את אברהם קופמן בלבד' (עמ' 19 שורות 11-13 ו- 15-22 ). בדומה לכך עולה מתצהירו ומעדותו של הנתבע לפיהם, במעמד החתימה עימו על הסכמים נכח אברהם קופמן בלבד מצד המשכיר וכי זהו המצג שהוצג לו במרוצת השנים, על היותו האחראי הבלעדי על המושכר.

10. מכל אלה, הוכח כי היה אמון של יורשי המנוח זיסקינד באברהם קופמן וניתנה לו הרשאה לטפל בנכסים, מבלי שהוכח כי חדל האמון בו לאחר פטירתו של זיסקינד קופמן. אופי היחסים בין היורשים ואברהם קופמן והיעדר כל חשש מצידם או טענה כנגדו למעילה מצידו בכספי היורשים בגין המושכר או ביחס לנכסים אחרים בהם הוא טיפל בשמם ( עדותו של התובע 1 בעמ' 10 שורה 31 ועמ' 11 שורות 25-25 ; עדותו של התובע 2 בעמ' 14 שורה 26) , מתיישבים  עם היעדר ראייה על מתן יפוי כוח ועל ביטולו או ביטול ההרשאה שניתנה לאברהם קודם לכן לטפל במושכר. אשר לנתבע, הוא אינו חייב לבדוק את הזכויות הקנייניות במושכר בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק שהובא לעיל. בע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ, פד"י כ"ד (1) 679 נידונה הוראה זו: " 'בעל הבית' לעניין החוק אינו דוקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לעניין זה. כדי להשיב על שאלה  זו אנו שואלים בראש ובראשונה , מי השכיר את הנכס , ואיש זה הוא בעל הבית הראשון , ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא ..." (ראו רע"א 7836/06 אסתר חבאיני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (פורסם בנבו) ניתן ביום 1.2.07 בסקירת ההלכות המאמצות קביעה זו , סעיף ה' להחלטה מפי השופט א' רובינשטיין).

11. לפיכך, אני קובעת כי על פי המסכת העובדתית ועל פי הוראת סעיף 1 לחוק והפסיקה הוכח כי חתימתו של אברהם קופמן על ההסכמים מחייבת כלפי הדייר ומעמדו של הנתבע, נקבע על פי אותם הסכמים. יוער כי היעדר טענה של מי מהיורשים בדבר העברת ניהול המושכר אליו, בין אם בדרישה להעברת דמי השכירות אליהם בהיותם בעלי זכויות במושכר ובין אם בביקורים בו על מנת ללמוד על השימוש בו, יש כדי לחזק את קביעתי. היעדר ראייה מטעם התובעים ובכלל זה באי הבאת מר אלתר משה קופמן, אחיו של אברהם, להעיד על מחאה מצד היורשים כנגד הטיפול במושכר ע"י אברהם קופמן ודרישה מצידם כי יחדול לטפל במושכר, גם בכך יש כדי ללמד כי ההסכמים מחייבים גם את התובעים.   

מעמדו של הנתבע במושכר לפי ההסכמים:

12. משדחיתי את טענת התובעים לפיה ההסכמים אינם מחייבים אותם, פניתי לבחון את יתר טענותיהם בשאלת מעמדו של הנתבע במושכר. התובעים טוענים כי הנתבע אינו דייר מוגן במושכר על פי ההסכמים, בהיעדר ראייה בדבר תשלום דמי מפתח. בכתב התשובה הוסיפו כי היעדר ראייה על הגשת תצהירי דייר יוצא ונכנס בטרם החתימה על ההסכמים, יש כדי לתמוך בטענתם לעניין מעמדו של הנתבע במושכר כשוכר בשוק החופשי.

13. התובעים, אישרו כי הדיירים הקודמים ששכרו את החנות בחלקה 188 , מר גרוס ומר אביטן היו במעמד של דיירים מוגנים (עמ' 11 שורות 9-10) וכי לא נמסרה הודעה לדיירים על שינוי הבעלים על המושכר, לאחר רישום זכויותיהם במושכר (עמ' 11 שורות 9-13). הוכח ואין חולק, כי הנתבע שילם לאברהם קופמן דמי שכירות בשיעור המתיישב עם עדותו על היותו דייר מוגן. התשלום, עמד ע"ס  3,200 ש"ח לשנה מבלי שאברהם קופמן או מאן דהוא מטעם הבעלים, טען בפניו או דרש ממנו לשלם דמי שכירות חופשית וכן לא ננקטו נגדו הליכים בגין גובה דמי השכירות ממועד החתימה על ההסכמים ועד מועד הגשת התביעה בשנת 2009. אילו כשיטת התובעים, הנתבע לא היה במעמד של דייר מוגן צפוי היה שאברהם קופמן לא יוותר על זכותו לקבל ממנו דמי שכירות חופשית, לאור בקיאותו והקפדתו על תשלום במדוייק מצד הנתבע כפי שהוכח בעדויות. הנתבע העיד, על דרישותיו של אברהם להעביר את דמי השכירות בהתאם להעלאות שנקבע בתקנות במדוייק, "על האגורה". 

14. הוכח כי הלכה למעשה, מערכת היחסים ששררה בין אברהם קופמן והנתבע, היתה על פי  מעמדו כדייר מוגן בגביית דמי שכירות מוגנת ובהתאם לכך, סרב הנתבע לפנייתו של עו"ד אונגר בדרישה שיחתום על חוזה שכירות בשנת 2008 , בקביעת דמי שכירות לפי שיעורם בשכירות חופשית בסך 900$ לחודש (עדותו של הנתבע עמ' 26 שורות 11-29 ועדותו של התובע 2 עמ' 14 שורה 17) .

15. הנתבע טען בתצהירו מבלי שעדותו נסתרה בחקירתו, כי הוא שילם דמי מפתח עם החתימה על ההסכמים ואין ליישב את התנהלותו של המשכיר במרוצת השנים, בראותו אותו כדייר מוגן, אילו לא שילם דמי מפתח. בשאלת תשלום דמי מפתח, העיד התובע 1 כי הדבר לא ידוע לו באומרו: "או שכן או שלא" (עמ' 11 שורה 21) וכי גם אם שולמו דמי מפתח, יתר אחיו של אברהם קופמן לא ידעו על זה. בה בשעה, לא מדובר לדבריו בחשש למעילה מצד אברהם קופמן ביחס כלפי יתר הבעלים. הוא השכיר את המושכר וקיבל את הכספים בתור שכזה (עמ' 11 שורות 25-27 ). התובע 2 שלל את האפשרות לפיה שולמו דמי מפתח ע"י הנתבע וכי התשלום לא הועבר על ידו לשאר היורשים (עמ' 15 שורה 26). לדברי התובע 1 , המשפחה לא הייתה מודעת כי הנתבע יושב במושכר והם סברו כי רק השוכרים הקודמים נמצאים בו (עמ' 10 שורה 29). חלקים בעדותו הם עדות מפי השמועה מסבתו (עמ' 7 שורות 27-30) בהיותו נער צעיר בתקופות בהן אברהם קופמן טיפל במושכר ואם כשיטתו, הוא היה מעורה בשלב מוקדם זה בענייני המושכר (עמ' 8 שורה 10 , שורות 18-29), אין ליישב את מחדלו בהיעדר הודעה לשוכר על גריעה מסמכותו של אברהם קופמן או ביטול ההרשאה, שלא הוכחה כאמור. התובע 1 מבחין בין שתי תקופות: הראשונה, ממועד פטירת הסבא זיסקינד בה היה לאברהם קופמן ייפוי כוח להחליף את הדיירים במושכר והתקופה השנייה, משנת 1977 עם רישום הזכויות של יתר האחים והאחיות יורשי הסבא זיסקינד כבעלים. ממועד זה ואילך, תפקידו של אברהם קופמן היה רק בגביית הכספים כאשר היה ברור לדבריו לשאר היורשים, שהשוכרים לא הוחלפו (עמ' 10 שורות 27-29 ,עמ' 11 שורה 4) אך מבלי שהוכח כי נגרעו ממנו סמכויות בפרט בהיעדר עדות לכך בהתנהגותם של מי מאחיו של אברהם קופמן כפי שהרחבתי לעיל ובאי התייצבותו ש/ל האח אלתר משה, להעיד.